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“房地產是我國第一支柱產業，100年都不會變，嫌臭的是因為你沒吃過不知道它到底有多么香”。
2019年12月，獨立經濟學家馬光遠發表了自己對于樓市的總結觀點，并為上述的結論提出了10個論點作為支撐，比如未來調控政策大概率會放松、行業的整合和洗牌加劇、一二線城市房價會反彈、房地產的價值裂變剛剛開始、外部大環境利好我國房地產市場發展等。對于馬光遠的觀點，許多人表示贊同認為未來房價會進一步上漲，但與此同時也有許多剛需提出了疑問：房地產“永恒論”真的可信嗎？
馬光遠的觀點究竟是否正確呢？回答這個問題之前，我們首先需要過去20年樓市的整體發展情況。不得不承認的是，早期房地產迅速發展模式的確起到了一定推動經濟上漲的作用，隨著住房規模迅速擴張，加快了整體經濟運行速率，有專家計算過，我國房地產高速發展時期，每往房地產投資1塊錢人民幣，就能拉動8.2元的GDP增長。房地產迅速發展也推動了城鎮化率的提升，從2000年的36.22%提升至2020年的63.89%。
公開資料顯示，2000年我國M2規模為13.5萬億，2021年12月我國M2規模為243.1萬億，增長了18倍。與此同時，全國商品房銷售額則從2000年的0.39萬億元增至2021年的18.7萬億元，足足增長了48倍。通過上述數據也不難發現，房地產市場規模占整體經濟比重越來越高。由此可見，早期的房地產發展的確一定程度上助推了經濟上行。
但與此同時，我國房價也出現了迅速上漲。根據國家統計局公布的數據顯示，過去20年我國整體房價上漲了530%，值得注意的是，這僅僅是“平均值”，由此可見對于當前熱點城市來說，整體房價漲幅可能達到了十幾倍甚至幾十倍。央行公布數據顯示，當前城鎮家庭由實體資產構成為主，而房產則是實體資產的主要構成。也正因如此，以“房改專家”孟曉蘇為代表的部分專家才會認為：房價越高，對于老百姓來說意味著擁有越多的財富。
但問題在于，我們真的從不斷上漲的過程中富裕起來了嗎？答案顯然是否定的。不知道大家注意到沒有，現在生活中往往有這樣一類特殊群體，他們住著一兩百萬元的房子，開著十幾萬元的車子，但卻只拿著幾千元的工資，其中大部分還要用于還各種貸款，卡里的余額常年不超過四位數。而這類群體則是數以萬億“房奴”的真實寫照。央行公布數據顯示，2022年1月我國居民貸款余額為71.95萬億元，七成家庭背負著巨額的負債壓力，城鎮家庭數量為3.46億個，平均下來每個家庭欠銀行約20.79萬元。
另一方面，由于房地產不協調、不健康的發展模式下，已經對于整體經濟發展起到了阻礙作用：首先是由于房價過高，百姓買房壓力過大，由此導致整體消費水平降低。其次是無論是對于大型企業還是小型商戶來說，高房價導致租金成本上漲，因此影響了整體的資金鏈運行，許多上市公司同樣加入了炒房投資行列，由此導致了實體經濟邊緣化的問題。最后是許多地方政府對于土地依賴程度過高，高房價與城市發展不協調的問題。
為了避免上述問題進一步惡化，2016年底的重要經濟會議上，正式提出了“房住不炒”的理念，并開始了持續性調控。從最近幾年樓市變化來看，取得了明顯的成效。整體房價漲幅在持續收縮，意味著住房的金融屬性在逐漸消除，炒房投資群體的利潤空間已經見底。值得一提的是，過去長期看好樓市發展的馬光遠，如今也“改口”了，在2021年的總結演講時明確表示：“當前的樓市已經出現了自98年房改以來第一次形成了的共識，那就是房地產要下行了，2022年將成為樓市的新生元年”。
為何馬光遠會改變對于樓市的看法呢？究其原因，主要是2021年已經成為了樓市的拐點，有三組數據可以證明：1、2021年末我國平均房價為9517元/㎡，相較年初最高點11220元/㎡回落了15.11%；2、房價行情網數據顯示，納入統計的314座城市中，有219座城市出現了環比下跌，占比高達69.74%；3、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：當前房地產市場的矛盾從“過熱”開始轉為“過冷”，易居年度報告也指出：2022年房價可能轉為下降1%，創本世紀以來最差水平。
不僅如此，隨著樓市持續下行，許多房企由于房子賣不動而導致庫存壓力增大，紛紛開啟了降價拋售的模式，部分城市甚至出現了由于惡意競爭導致房價迅速下跌的問題，需要通過“限跌”的方式來進行調控。公開資料顯示，當前已經有23個城市發布了“限跌令”。與過去樓市為了避免房價上漲過快來“限漲”的調控措施形成了鮮明對比。與此同時，根據諸葛找房數據統計，截至3月8日，今年共有55個城市對樓市政策進行了松綁。
隨著“限貸令”以及“樓市調控松綁”的出現，也讓部分購房者產生了誤解：難道房價不能下跌嗎？事實并非如此，一旦房價出現全面大跌的情況，那么很容易導致一系列經濟風險問題，甚至引發經濟危機。因此“限跌令”并非是防止房價下跌，而是防止房價亂跌。
樓市調控松綁也很容易理解，央媒經濟觀察報發表了《銀保監會談保障剛需群體信貸需求：銀行個人住房貸款中有90%以上為首套房貸款》，文章刊登了國家銀保監會的態度：為保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對于首套房購房者予以支持。而上述提到的55座城市中，有許多都是通過這些方式來降低購房門檻，讓市場進一步向買方市場偏移，房價更快回歸理性。
因此，對于保樓市還是保實體經濟這個問題，答案就顯而易見了。12月6日，央行發布消息：為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。與此同時，央媒經濟日報也發文指出：貨幣政策將繼續加大對實體經濟的支持力度，提升前瞻性和自主性，而有些市場人士認為宏觀政策將走向寬松。這一看法是對宏觀政策比較簡單化的理解，容易引起誤讀。
相較于馬光遠的觀點，筆者認為王健林對于樓市的判斷更加準確，王健林在接受采訪時明確表示：“沒有一個國家的房地產行業能興旺超過50年，萬達向文化產業轉變，正是為了今后的長久發展”。從1978年算起，我國房地產已經經歷了40余年，如今也正從“黃金時代”向“黑鐵時代”過渡，將逐漸回歸到正常行業，過去房價大漲的“永恒論”的說法自然是不攻自破。
不難發現，最近幾年我國也越來越重視實體經濟發展，比如通過“退房令”來讓非房地產主業的央企退出房地產市場，加大力度推動實體經濟發展。經驗表明，一味保障房地產市場，只會導致百姓的消費能力越來越低，“經濟內循環”發展受阻，實體經濟邊緣化問題加劇。而保障好實體經濟的發展，未來我國整體經濟實力才會更上一層樓。
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