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今年的樓市利好，多到已經目不暇接。但最近傳來的2個消息，意義不一般：1樓市利率持續走低，達到2019年以來的低點；2據第一財經4月22日報道，今年以來，包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等在內的8個省會城市接連出臺了樓市放松措施。全國23個省份，這意味著我國近三分之一的省會城市都開始營救樓市。
目前來看，樓市正在全速“逆轉”，并釋放出2個明確信號：
一方面，當前樓市已經到了要加大力度營救的時候
過去半年時間，樓市成交、房價，甚至是利率都一路下瀉，無論高層對樓市的態度轉變，還是資金、調控等方式變得友好，都沒有扭轉房地產下行的步伐，一季度尤為更甚：國家統計局數據顯示，商品房銷售面積同比下降13.8%；其中，住宅下降18.6%。銷售額下降22.7%；其中，住宅下降25.6%。
如果說一季度有春節因素，一定程度降低了成交規模，但進入3月，這種冷場局面依舊，據中指院統計的50個代表城市房地產情況，3月住宅成交面積為2147.81萬平米，同比降幅擴大至46.15%。另據機構監測的3月百強房企銷售額同比下跌52.6%，銷售面積下跌57.2%。足以證明當下的房產市場需要展開一場全面調動需求的行動。
正所謂量在價先，持續羸弱的購房需求，加劇了房價的下跌趨勢。通過官方數據，前3月銷售面積31046萬平米，銷售額29655億元，兩者相計算可知一季度的平均房價為9552元/平米，已經回到了兩年前的水平。要知道，這可是在央行降準、降息的前提下才有的結果，但樓市成交依然下降近半，接近冷凍的水平，換句話說，樓市沒有托起來。
01房貸利率創新低，但百姓加杠桿空間幾乎所剩無幾
最新的LPR報價出爐，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，已連續三個月維持不變。但LPR降不降，對房貸利率的影響只有一半，目前各城都在通過下調點數的形式來調整利率水平，4月貝殼研究院監測的103城主流房貸，首套利率為5.17%，二套為5.45%，分別下降17個、15個基點，是2019年以來月度新低。另央視披露信息，3月以來已經有百余城下調利率，其中蘇州、南通首套利率降至4.6%。
雖然降利率有利于減少買房成本，從而調動消費者的置業積極性，但人們的加杠桿空間已經所剩無幾了。目前來看，城鎮居民7城財富都在房子上，且過去十年，個人房貸占住戶部門貸款余額的比例都保持在45%~54%間，顯然很多人為了買房，已經背上了重擔，甚至不敢消費了。
02樓市開啟“反方向的鐘”，居民存款和市場成交正背道而馳
正如前文所說，在利率下降的同時，樓市成交基本處在冰點，那么購房者把錢花在哪了呢，為什么他們會無動于衷？對此，央行揭示買房心態，兩組數據將個中答案一一揭曉：其一，一季度儲戶調查中，傾向于“更多儲蓄”的居民占比54.7%，同比高出5.6個百分點，傾向于消費和投資的只有23.7%、21.6%。對于收入情況，僅14.5%居民認為收入 “增加”，71.5%認為收入“基本不變”，比上季減少1.1個百分點，14.1%認為收入“減少”；
其二，3月廣義貨幣M2同比增長9.7%，增速高0.5個百分點，而同期的M1只有4.7%增速，與上月持平。這是什么概念？M1是現金+活期存款，M2是M1+企業和個人的定期存款。傳統概念里，M2是體現現實購買力的貨幣形式，M2增速大于M1，意味著定期存款越多，換言之，居民越來越偏愛存錢了，這與市場成交形成了背道而馳的趨勢。
在房說君看來，種種信號都說明一件事情：冠毒影響3年來，大家的收入、工作都存在很大的不確定性，很多人還在經歷著收入降低、出行受阻的困境，所以有一點閑錢都想著存起來，不敢亂消費，在信心下行、購買力不足的情況下，市場成交自然走弱，就好比是一個往反方向行走的鐘，你無論換電池、調時間，花了好多心思都修不好，最終才發現表芯壞了。
03房地產調控面開始調整
諸葛找房統計，截至4月20日，已有超85城松綁樓市，此前多是三四線城市放松，且措施主要聚焦到降利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例等行政手段，隨著鄭州之后，房地產的核心調控措施開始被一一突破，緊接著8個省會城市也坐不住了接連出手，放松限購限貸、放松限售等政策開始更頻繁地出現，足見當下樓市的冷清程度有多大。不僅如此，大力度釋放積極信號的背后，大多城市都面臨著銷售低迷的現狀。
比如南寧，先后降低公積金和商貸的首付比例，除了支持合理需求外，主要還是希望去庫存。據易居統計，南寧2月二手房掛牌量超10萬套，新房消化周期高達23.6個月。與其面臨同樣困境的還有昆明，作為西南地區的中心城市之一，3月庫存量達到30個月之久，超過了大部分省會城市。另據東吳證券披露數據，一季度昆明主城五區住宅供應同比下跌21.9%，成交量降42.4%；銷售價格下跌近6%。
另一方面，全面去庫存救市開始了，但6億庫存未來誰接手？
綜上，當前救市舉措目的只有一個：穩住樓市。表面上，庫存積壓已經是普遍性問題。據克而瑞監測，2月百城庫存量達到了60874萬平米，環比微降1%，同比增長5%。三四線去化周期已達到23.25個月，同比增83%，去化風險較高；二線增至18.05個月，雖然還是高出了12個月的及格線，但整體風險可控；目前只有一線城市略高一些，處于12.96個月。
房說君認為，實際上，庫存積壓主要原因是市場銷售不景氣導致。而房子賣得好不好，還關系到上下游行業的興衰，以及樓市參與者的權益。畢竟，從蓋房-賣房-銷售-使用，包括了建材、裝修、家具、中介等十幾個行業，任何一環沒有跟上，都可能會讓建筑工人、購房者的權益受損。在這種背景下，自然會有越來越多城市加入到救市行列中來。
但問題是，目前人口拐點正在到來，房說君也在近期的文章中提到過，從已發2021常住人口數據的27個省市中，13省市人口還在正增長，14省市已經提前進入人口負增長階段，占比近一半。再疊加當前風波的影響，即便調動需求，可能調動不了多少。
房說君有話說，現階段樓市逆轉、救市城市增多的情況，能起到效果的始終是一些有人口增量、產業活躍的城市，對大多數“沒人且房子又多”的城市而言，該跌的還是會跌。
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