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剛剛，兩會發布政府工作報告，定調房地產，釋放了特別的信號，簡單聊聊。
具體內容分為五點：
1、繼續保障好群眾住房需求。2、堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。3、探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。4、支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。5、穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展
房住不炒、三穩基調、租購并舉、長租房市場……相信大家對這些詞匯并不陌生，具體還要看跟往年的對比。
今年的重點新詞是第四條，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。
這就是一個最為強烈的信號。
因為上一次提到支持購房者買房的定調，還在6年前。
2015-2016年，正是上一輪房價大潮的起點，全國降利率降首付，啟動棚改貨幣化“去庫存”，人們跑進售樓處，擠破腦袋搶房。
而現在，仿佛故事重演，算下來，雷打不動的樓市大周期，也如約而至。
這里面有三個問題：
問題一：為什么樓市被打壓好幾年，突然會轉向？
經濟周期。
多個經濟學家證明，經濟規律是人類不可破除的魔咒。老美可以通過“直升機撒錢”熨平周期，我們可以通過調控強行扭轉。
但事實證明，一場疫情，又把大家拉回過去。
老美開始加息，而我們，就只能從存量市場找增量，把錢找補回來。
兩會給今年定的目標是“GDP增速達到5.5%”，這是偏實際的目標，我相信可以完成。
但還有一個更重要的目標是“新增就業1100萬人以上”，這項數據基本是歷史最高水平。
這就好比，之前讓一個運動員舉100公斤的杠鈴，而現在讓體重少三分之一的運動員，繼續舉同一重量。
要知道，2022 年高校畢業生規模將達到1076萬人，比上年增加167萬人，規模和增量均創歷史新高。
壓力可想而知。
這時候，房地產的尿壺作用又出來了，去年瘋狂提示風險的郭主席，都出來講話，“問題不大，忍著點?！?/p>
問題二，什么是“合理住房需求”？
剛需肯定是，改善也一定是，投資是不是？肯定不是。
但好像這個概念從來都是模糊的。
拿剛剛松綁的鄭州來說，取消“認房又認貸”、二套變首套，要知道，上一次這種刺激力度還是在6年前。
有人說，二套也是改善啊，來回倒騰著住，或者父母和孩子分開住。
那好，剛剛青島取消限售是咋回事呢？四大限法中，“限售”就是用來定向打擊炒房客的，增加持有時間，以提高成本。
而青島名正言順的解禁投資客，新房從拿證滿5年，改為網簽滿5年，二手房滿二即可交易。
還有寧波全面認貸不認房，之前買第三套房停貸，而現在，只要房貸還完，買幾套都按首套首貸走。
事實證明，還是過去的味道，“一管就嗝屁，一放就瘋狂”，上游小河流淌，下游洪水泛濫。
第三個問題，會不會放“大招”？
這個大招就是2015年轟轟烈烈的“貨幣化棚改”，肯定不放，堅決不放，也不可能放，原因我不再更多解釋，詳情可以看《這個城市，突然放了個大招！》這篇文章。
政事堂有一個比較新穎的觀點，我很贊同，就是以后大招會變換成“農村土地改革”和“保障性租賃住房”。
農村土地有償收回，決定貨幣流向，興建保障性租賃住房，有助于人口流入。
拿保障性租賃住房來講，這兩年中央給錢給資源，不遺余力地推動。
前幾天，銀保監會和住建部聯名，強調國開行要加大力度支持建設，聰明人都知道，國開行就是2015年給全國各地棚改撒錢的主要機構。
去年全國40個大中城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計劃。而整個“十四五”期間，全國核心40個大中城市，預計將建設900萬套。
這個數字，細思極恐。
保障性住房落地后，加速城市之間的“馬太效應”，從而利好大城市房價。
道理很簡單，大城市的優勢是賺錢多機會多，但缺點是住房成本高，而現在，保障性租賃住房解決了外來人住房問題，必然會虹吸更多的人口流入。
這也是未來城市之間，搶人大戰的籌碼。
很多人說，保障性住房是增加整體供應，不是利空房價嗎？錯了。
一句話，能買得起房的不會住保障房，而住保障房的肯定會攢錢買商品房。
目前已經有大量一二線城市明確了保障性租賃住房目標，北上廣深力度最猛，基本建設比例占到新增住房供應量的40%-45%，買房人一定要注意了。
過去，我經常在文章里提到一個比喻：
這兩年，調控一直在“拉偏架”，幫著買家揍賣家，揍死了一堆開發商和炒房客，但這事兒總有個頭，不然市場長期失衡，地方根本扛不住。
而兩會的信號，正是這個頭，全國樓市實際上就四個字，“八仙過?！?。
除了鄭州、青島、寧波，剛剛佛山、溫州、德州、昆明等等城市相繼下調首付比例和房貸利率。
全國各地如決堤大壩，漫漫江水，接下來平均一天1-2個城市放松調控，開始比“下限”。
凡是人口流入的二線城市，會短期內迎來量價齊升，比如冰凍5年的鄭州。
我打聽了一圈朋友，當地銀行在賽跑式下調房貸利率，最新利率已經接近5%。
開發商收回了降價打折的廣告，二手房業主開始連夜上調報價，有5萬的、10萬的，20萬的……
樓市回暖在頃刻之間。
而三四線城市，成交會漲，但價格夠嗆，庫存壓著很難有翻盤機會，這時候剛需等到利率下降到5%左右，利好兌現后可以上車。
同時有多套房的投資客，趁機趕緊把房子賣一賣?？梢悦鞔_，接下來這段時間，可能是三四線炒房客最后的解套時機，過時不候。
今天先就聊到這里。
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