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前不久，經濟學家馬光遠發布了一個視頻，提出了對于2022年樓市的看法。馬光遠表示：我國的房地產出現了1998年房地產市場化以來，大家第一次形成的共識，就是房地產要往下走了，意味著我國房地產正在發生巨大變局，意味著房地產下一個周期，會和過去完全不同。因此2022年對于開發商而言，要趕快和過去的模式“告別”，對于土地依賴過高的城市而言，土地財政基本宣告結束，對于購房者而言，房價永遠上漲的歷史已經結束了，2022年將成為中國房地產真正的新生元年。
事實上，許多專家學者也持有類似的觀點，有專家表示，一旦房地產突破“兩個18”，即商品房銷售面積超過18億㎡，商品房銷售額超過18萬億，我國房地產市場發展將會達到頂點，基本上已經沒有上升空間。根據第一財經發布的數據顯示，2021年全年全國商品房銷售面積達到18.3億平方米，銷售額達到18.7萬億，雙雙創下新紀錄。由此可見當前樓市已經“觸頂”，未來不僅沒有上升空間，還有可能出現“觸頂反彈”的情況。
另一方面，對于房企來說，在“三道紅線”的壓力下，房企的負債率受到了限制，過去“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式已經行不通，與此同時隨著21年樓市遇冷，房企銷售遇阻，庫存持續增加，在這樣的情況下，許多房企只能選擇降價拋售的方式來銷售住房，一方面緩解過高的庫存壓力，另一方面增加變現能力，降低自己的負債率，由此導致部分城市房企之間出現惡性降價競爭的情況，需要通過“限跌”的方式進行調控。
與此同時，對于購房者來說，一方面是樓市下行的趨勢下，房價出現了罕見的持續下跌，另一方面是許多房企都在降價拋售住房，盡管有“限跌令”，但還是通過各種方式促銷降價來拋售住房，意味著能夠趁此機會“撿漏”，因此許多有意向的購房者都計劃在今明兩年買房。但需要注意的是，對于今明兩年準備買房的家庭，3年后可能給自己添麻煩，有三個“壞消息”可能要面對，需要提前做好準備：
1、房子升值慢，甚至出現下跌貶值的問題
根據多家機構預測的情況來看，2022年整體房價或將出現下跌。比如易居房地產研究院發布了2021年度報告指出：2022年房價可能轉為下降1%，創本世紀以來最差水平。社科院發布的《中國住房發展總報告（2021-2022）》也顯示：預計2022年全年全國商品住房平均價格增長率將在-3%至3%，商品住房銷售面積增長將在-1%至-5%。無獨有偶，中指研究院也認為2022年商品房銷售額將有所下降。
不僅如此，我們還需要意識到當前的樓市已經出現了嚴重的“分化”，即人口紛紛前往一二線熱點城市，而許多三四五線城市都在面臨人口持續流出的問題，對于樓市來說，人口對應著住房需求，因此對于這些人口持續流出的城市，意味著住房需求將會持續減少，由此出現房價持續下跌的問題，而對于一些熱點城市來說，房價抗跌性則比較強。因此對于今明兩年準備買房的家庭來說，要做好未來房子升值慢，如果選擇的是人口持續流出的偏遠城市，可能會遇到房價持續“陰跌”的問題。
2、購買期房質量差、甚至爛尾等問題
上文已經提到過，目前許多房企都面臨資金緊張，現金流動緩慢的問題，因此紛紛拋售房產。但不排除部分房企選擇通過節省成本的方式來降低資金支出壓力，即使用更廉價的材料來建房，這樣建成的房子顯然會存在一定的安全隱患。與此同時，由于資金流動緩慢，還會出現期房交付延期的問題，可能有人會認為交付延期自己能夠獲得開發商的賠償，但有相關規定如果房企遇到了“不可抗力”因素，則不需要賠償購房者，許多房企都會借此推脫，購房者也只能忍氣吞聲。
作為資金密集型企業，一旦房企資金鏈出現問題，那么很容易出現破產倒閉的問題，比如過去頭部房企某大就出現了類似情況，如今負債2萬億，雖然短期不會破產，但在當前樓市情況下，一些中小型房企同樣面臨類似問題，很有可能出現問題而導致破產，一旦開發商破產，且期房工程沒有其他房企“接盤”的話，則會出現爛尾的情況，對于購房者來說損失慘重。因此建議購房者盡量選擇口碑好的房企，或者盡快入手現房。
3、對于多套房持有者來說，可能遇到持房成本增加，多余住房無人接盤的問題
事實上，有相當一部分城鎮家庭持有多套住房，根據央行公布的數據顯示，我國城鎮家庭持有3套房及以上占比10.5%，相當于3600萬個家庭持有多套房，在樓市下行且可以“撿漏”的大環境下，不少家庭同樣會出現投資的想法，多入手幾套房來投資。但隨著樓市不斷調控下，即使是熱點城市未來房價上漲空間十分有限，并且同樣可能出現下跌的問題，比如鄭州、天津、哈爾濱等城市，近幾年房價在持續“陰跌”。
另一方面，這些家庭未來持房成本還會進一步增加，主要原因在于即將落地的房產稅，將會明顯增大持房成本。在這樣的情況下，必然會有許多炒房客投資者拋售住房，但樓市整體住房已經供應過剩，因此不僅二手房市場會出現“房滿為患”的問題，也意味著一些投資者多余的房產“無人接盤”的問題。因此如果是抱著投資心態的話，不建議繼續投資房產。
因此，對于今明兩年準備買房的家庭來說，可能面臨住房升值慢甚至下跌、購買期房質量差甚至爛尾，對于多套房持有者來說，可能遇到持房成本增加，多余住房無人接盤的問題，需要做好相關準備。與此同時，未來房價走勢會逐漸趨于合理，因此沒有必要像過去一樣背負高額負債買房了，即使今年買不起可以選擇明年再買，地段上盡量選擇人口集中流入的熱點城市核心地段，最重要的一點是，如果已經擁有了房子，不建議繼續投資房產。
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